Chung cư Hà Nội, TPHCM trung bình từ 100 triệu đồng/m2
Nói về sự cần thiết và cấp bách của Nghị quyết, Bộ Xây dựng cho biết, những năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm. Trong đó, giá chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền tăng cao nhất, bình quân khoảng 10-15%/năm; cá biệt có giai đoạn tăng tới 30%.
Đáng chú ý, mức tăng giá này vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân của người dân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Thực tế cho thấy, tại Hà Nội, năm 2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình lên tới 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước.
Với mức giá này, một căn hộ 70m2 tại Hà Nội có thể lên tới 7 tỷ đồng; tại TPHCM gần 8 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của đa số hộ gia đình có thu nhập trung bình.
Không chỉ giá cao, cơ cấu nguồn cung cũng bộc lộ rõ sự mất cân đối. Thị trường chủ yếu là sản phẩm trung cấp và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân lại khan hiếm.
Các cơ chế, chính sách về nhà ở xã hội thời gian qua đã được hoàn thiện và đạt một số kết quả tích cực. Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế, phần lớn phải dựa vào sự hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là miễn tiền sử dụng đất và hỗ trợ đầu tư hạ tầng.
Nhà ở xã hội chỉ giải quyết một phần nhu cầu chỗ ở cho nhóm thu nhập thấp. Trong khi đó, trên thực tế còn rất nhiều đối tượng có thu nhập trung bình cũng vẫn còn rất khó khăn về nhà ở với mức giá nhà ở như hiện tại đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn.
Nhiều điểm khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường
Theo dự thảo, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ có nhiều điểm khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường.
Đáng chú ý, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục áp dụng tương tự cơ chế lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội – tức là thực hiện theo cơ chế “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư”, một hình thức chỉ định chủ đầu tư.
Về giá bán, giá thuê mua, dự thảo quy định phương pháp xác định tương tự nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí xây dựng và các chi phí hợp pháp khác, đồng thời được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án.
Sau khi công trình hoàn thành, nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để hậu kiểm giá bán, giá thuê mua (tương tự nhà ở xã hội).
Dự thảo cũng đưa ra một số điều kiện chặt chẽ với người mua, thuê mua nhà ở tại các dự án này. Theo đó, đối tượng mua phải là cá nhân trong nước; không áp dụng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài như nhà ở thương mại thông thường. Mỗi cá nhân chỉ được mua hoặc thuê mua 1 căn.
Đặc biệt, người mua không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư. Quy định này tương tự chính sách áp dụng với nhà ở xã hội, nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng và đảm bảo nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu thực.
Để đẩy nhanh tiến độ dự án, dự thảo cũng đề xuất một loạt giải pháp cải cách thủ tục hành chính. Cụ thể, quy hoạch chi tiết có thể được lập mới hoặc điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện các thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng theo cơ chế đặc thù của Nghị quyết số 201/2025/QH15 hoặc theo pháp luật xây dựng hiện hành.
Theo Bộ Xây dựng, chính sách này sẽ góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập trung bình, có nhu cầu thực.
Không chỉ mang ý nghĩa về nhà ở, chính sách này còn được kỳ vọng là công cụ quan trọng để ổn định thị trường bất động sản, bảo đảm an sinh xã hội và góp phần giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.
