Ý kiến của Vụ Quy hoạch – Kiến trúc trả lời vấn đề này như sau:
1. Về Quy hoạch tổng mặt bằng là quy trình rút gọn: Khái niệm “Quy hoạch tổng mặt bằng” (Quy hoạch tổng mặt bằng) được áp dụng cho dự án đầu tư xây dựng lô đất đáp ứng đồng thời một số điều kiện về quy mô sử dụng đất và vị trí trong khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được phê duyệt.
Quy hoạch tổng mặt bằng được xem là một hình thức lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn. Khi áp dụng quy trình này:
– Không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.
– Không tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch nhưng phải được cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc cơ quan được phân cấp, ủy quyền chấp thuận bằng văn bản.
2. Về việc thể hiện trong Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình: Hồ sơ Quy hoạch tổng mặt bằng phải có Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình. Bản vẽ này phải được thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500.
Về nội dung: Có cần thiết phải hatch từng hạng mục công trình tương ứng theo từng chức năng sử dụng đất không?
Quy định pháp luật không sử dụng thuật ngữ “hatch” (kỹ thuật tô màu/ký hiệu) nhưng việc thể hiện chức năng sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc và cần phải rõ ràng, đặc biệt đối với bản vẽ tỷ lệ 1/500.
– Nội dung của Quy hoạch tổng mặt bằng phải xác định yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật đối với lô đất, trên cơ sở phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt.
– Bản vẽ Quy hoạch tổng mặt bằng phải xác định vị trí, quy mô công trình, hạng mục công trình trong lô đất và thể hiện các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch.
– Phụ lục I của Thông tư 16/2025/TT-BXD quy định chi tiết về hồ sơ quy hoạch đô thị và nông thôn quy định rõ về thể hiện chức năng sử dụng đất trong đồ án quy hoạch chi tiết đô thị (tỷ lệ 1/500). Các chức năng sử dụng đất này bao gồm chi tiết đến từng loại đất ở (nhà ở liền kề, biệt thự, chung cư), đất công trình hạ tầng xã hội.
Việc sử dụng hệ thống ký hiệu bản vẽ (bao gồm màu sắc, ký hiệu) để phân định các chức năng sử dụng đất theo quy định tại Phụ lục I của Thông tư 16/2025/TT-BXD là cần thiết để đảm bảo tính pháp lý và quản lý đất đai chi tiết đến từng lô đất.
Về nội dung: Có thể hiện vòng tròn chỉ tiêu trong các ô đất tương tự như cách thể hiện bản vẽ tổng mặt bằng sử dụng đất của các đồ án quy hoạch chi tiết khác hay không?
Quy định pháp luật không sử dụng thuật ngữ “vòng tròn chỉ tiêu”. Đây là một hình thức thể hiện với yêu cầu là các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch (như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, v.v.) phải được thể hiện rõ ràng và cụ thể đối với từng lô đất. Việc sử dụng các ký hiệu đồ họa (như vòng tròn chỉ tiêu) là cách phổ biến để trình bày thông số này trên bản vẽ quy hoạch để quản lý.
– Yêu cầu về nội dung Quy hoạch tổng mặt bằng là phải xác định chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch phù hợp với quy chuẩn về quy hoạch đô thị và nông thôn.
– Trên bản vẽ tổng mặt bằng, Quy hoạch tổng mặt bằng phải thể hiện các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch.
Về nội dung: Có cần thiết thể hiện rõ mặt cắt, mặt đứng và mặt bằng các tầng của công trình hay không?
Quy hoạch tổng mặt bằng yêu cầu thể hiện phương án kiến trúc và hình thức kiến trúc dự kiến. Tuy nhiên, đây vẫn là một hồ sơ quy hoạch đô thị và nông thôn, không phải hồ sơ thiết kế kỹ thuật xây dựng. Các văn bản pháp luật liên quan không quy định bắt buộc phải thể hiện mặt cắt, mặt đứng và mặt bằng các tầng (là các chi tiết của hồ sơ thiết kế xây dựng công trình). Việc thể hiện chi tiết mặt cắt, mặt đứng và mặt bằng các tầng là các nội dung chuyên sâu thường thuộc về hồ sơ thiết kế xây dựng (ở giai đoạn sau của dự án).
Vụ Quy hoạch – Kiến trúc
